Co oferuje Najem Okazjonalny Sp. z Spółka NAJEM OKAZJONALNY, działająca od stycznia 2017 roku, świadczy usługę wspierającą podpisywanie umów najmu okazjonalnego, z której mogą skorzystać: – najemcy w przypadku, gdy nie mają adresu zabezpieczającego umowę najmu okazjonalnego, – wynajmujący w ramach skuteczniejszego zabezpieczenia swojej własności – pośrednicy w obrocie nieruchomościami w ramach skuteczniejszego zabezpieczenia interesów klienta, którego reprezentują Spółka Najem Okazjonalny jest właścicielem nieruchomości, w której będzie mógł zamieszkać najemca w razie eksmisji. Oświadczenie, w którym Spółka wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości zostaje sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie PDF z kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Dodatkowo właściciel nieruchomości otrzymuje od Spółki GWARANCJĘ, w której Spółka zobowiązuje się wypłacić właścicielowi nieruchomości kwotę odszkodowania w wysokości 10 000 zł, w przypadku gdyby z winy Spółki najemca nie mógł zamieszkać w żadnym lokalu należącym do Spółki.
Ja również wynajmuję ale nigdy nie miałem żadnych problemów z wynajmującymi. Natomiast uważam, że najem okazjonalny to w tym momencie patologia, która jest po prostu nadużywana przez wynajmujących, to jedna z wielu kwestii rynku mieszkaniowego gdzie potrzebna jest interwencja państwa.
Niewątpliwie eksmisja najemcy lokalu mieszkalnego to rzecz, której każdy wynajmujący chciałby uniknąć. Niestety może się zdarzyć tak, że wynajmujący zostanie postawiony przez najemcę bez wyjścia. Najczęściej będzie to dotyczyć sytuacji, kiedy najemca przestał płacić czynsz lub systematycznie niszczy powierzony mu lokal. Nieco rzadziej zdarzają się sytuację, gdy najemca bez zgody właściciela podnajmuje lokal obcej osobie. Wszystkie te sytuacje mają wspólny mianownik – mogą narazić wynajmującego na straty finansowej oraz znaczny stres. Na szczęście prawna ochrona lokatorów ma swoje granice i wynajmujący nie jest całkowicie pozbawiony instrumentów prawnych służących obronie jego praw. Takim instrumentem jest przede wszystkim eksmisja najemcy. W tym wpisie przedstawię Państwu najistotniejsze informacje dotyczące procedury przeprowadzania eksmisji. Podstawy wypowiedzenia umowy najmu Pierwszym etapem eksmisji jest zawsze wypowiedzenie umowy najmu. Warto zwrócić uwagę, że wbrew powszechnemu mniemaniu wynajmujący nie ma w tym zakresie pełnej dowolności. Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać wypowiedziana tylko w ściśle określonych przypadkach. Kwestię tą reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ustawa wskazuje, że umowę można wypowiedzieć, m. in. jeżeli lokator: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty, wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Warto zauważyć, że w większości przypadków wypowiedzenie powinno być poprzedzone pisemnym wezwaniem lokatora do prawidłowego wykonywania umowy najmu. Dopiero brak reakcji na takie wezwanie będzie podstawą do wypowiedzenia umowy najmu. Tak będzie m. in. w przypadku zaległości w czynszu. W takiej sytuacji wynajmujący powinien wpierw wyznaczyć najemcy dodatkowy miesięczny termin do spłaty zaległości. Jak złożyć wypowiedzenie? Skuteczne złożenie wypowiedzenia wymaga dochowania formalności. Po pierwsze, wypowiedzenie składa się nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Należy przy tym pamiętać, że powyższy termin zaczyna biec dopiero z chwilą dojścia oświadczenia do jego adresata, tj. w praktyce doręczenia najemcy wypowiedzenia. Przykład: 15 czerwca 2021 r. wynajmujący wysłał listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru wypowiedzenie z zachowaniem ustawowych terminów. 23 czerwca 2021 r. najemca odebrał przesyłkę z wypowiedzeniem. Umowa zostanie rozwiązana 31 lipca 2021 r. Po drugie, wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. W wypowiedzeniu należy także wskazać przyczynę jego złożenia. Może to być np. brak płatności czynszu za cztery miesiące. Co istotne, brak dochowania formy pisemnej będzie skutkować nieskutecznym złożeniem wypowiedzenia. Z praktycznych względów zaleca się złożyć wypowiedzenie listownie za zwrotnym potwierdzeniem odbioru ewentualnie osobiście za pisemnym pokwitowaniem przez najemcę odbioru. W tym drugim przypadku warto także pamiętać o wskazaniu na pokwitowaniu daty odbioru wypowiedzenia. Pozew o eksmisję Kolejnym etapem jest złożenie pozwu o eksmisję. Pozew, jako pismo inicjujące sprawę, podlega określonym wymogom formalnym. Wymogi te powinny być dochowane celem skutecznego wszczęcia, a później rozpatrzenia sprawy. Przede wszystkim należy pamiętać o właściwym oznaczeniu sądu, którym w tym wypadku będzie sąd właściwy dla miejsca zamieszkania pozwanego najemcy. W praktyce będzie to zazwyczaj sąd właściwym dla miejsca położenia wynajmowanego lokalu. W tym miejscu warto podkreślić, że nawet jeżeli umowa była zawierana tylko z jedną osobą, to sam pozew należy złożyć nie tylko przeciwko najemcy, ale również przeciwko pozostałym niechcianym lokatorom. Przykład: Właściciel zawarł umowę najmu z P. Kowalską. Z uwagi na znaczne zaległości w płatnościach czynszu wynajmujący wypowiedział umowę najmu. P. Kowalska mieszka w lokalu wraz z synem i córką. Pozew o eksmisję powinien być zatem złożony przeciwko wszystkim lokatorom. Składając pozew o eksmisję trzeba też pamiętać o uiszczeniu opłaty sądowej. W tym przypadku ma ona charakter opłaty stałej i wynosi 200 zł. Eksmisja komornicza Ostatnim etapem będzie już stricte rozumiana eksmisja. Jeżeli lokatorzy nie zastosują się dobrowolnie do wyroku sądowego jej przeprowadzenie trzeba będzie powierzyć komornikowi sądowemu. W tym celu koniecznym jest złożenie wniosku o wszczęcie i przeprowadzenie egzekucji. Z praktycznych względów najlepiej jest skierować wniosek egzekucyjny do komornika, w którego rewirze znajduje się opróżniany lokal. Niewątpliwie pozwoli to przyspieszyć termin wykonania czynności terenowych przez komornika, w tym w szczególności opróżnienia lokalu. Jeżeli właściciel żądał w pozwie zwrotu kosztów procesu, to formułując wniosek egzekucyjny warto pamiętać o wszczęciu egzekucji również i w tym zakresie. Komornik podejmie wtedy również działania zmierzające do wyegzekwowania należnych właścicielowi kosztów procesu i egzekucji. Wniosek egzekucyjny o opróżnienie lokalu podlega opłacie stałej w wysokości zł. Wnioski Eksmisja najemcy to skomplikowana procedura. Przy jej przeprowadzaniu nie warto iść na skróty, może to bowiem tylko skomplikować prawną sytuację wynajmującego i niepotrzebnie wydłużyć eksmisję niechcianych lokatorów. Warto też pamiętać, że skomplikowany charakter procedury wynika z mieszkalnego charakteru najmu. W przypadku najmu lokali użytkowych przepisy w zakresie wypowiadania umowy i eksmisji są dużo mnie rygorystyczne. Jestem w stanie udzielić Państwu niezbędnego wsparcia przy eksmisji niechcianego najemcy zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym. Osoby zainteresowane zachęcam do kontaktu poprzez poniżej zamieszczony formularz elektroniczny. Istnieje również możliwość umówienia konsultacji telefonicznych, za pośrednictwem komunikatorów Microsoft Teams i Zoom oraz osobiście. Dane kontaktowe znajdą Państwo w zakładce “Kontakt” oraz w stopce strony internetowej.
Rozważając wynajem okazjonalny, kluczowe znaczenie ma rozeznanie i wybór odpowiedniej platformy wynajmu, która odpowiada Twoim potrzebom. Pierwszym krokiem jest zbadanie różnych platform wynajmu dostępnych w Twojej okolicy. Każda platforma może
Wynajem okazjonalny to doskonały sposób na wynajęcie mieszkania, zabezpieczając jednocześnie swoje interesy. Prawo zawierania umów nie przysługuje każdemu, dlatego warto wiedzieć kto może skorzystać z bezpiecznej formy wynajmu lokalu mieszkaniowego. Podpowiadamy, jak sprawnie i w zgodzie z prawem wynająć mieszkanie na zasadzie najmu okazjonalnego. Umowa najmu okazjonalnego – zobowiązania obu stron Najemca musi wskazać zastępczy lokal mieszkalny, z którego skorzysta, jak wygaśnie lub zostanie rozwiązana umowa najmu. W tym celu właściciel zastępczego mieszkania musi podpisać oświadczenie o wyrażeniu chęci na przygarnięcie nowego lokatora. Dokument powinien zawierać dane właściciela i mieszkania zastępczego, co ważne ten dokument nie wymaga poświadczenia notarialnego. Wizyta u notariusza jest konieczna dopiero, kiedy mamy gotową umowę i oświadczenie. Wówczas najemca poświadcza u notariusza o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, w wyniku zerwania umowy. Co to jest najem okazjonalny? Najem okazjonalny, to umowa miedzy stronami, oparta na prawach zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów, przyznająca możliwość eksmisji wynajmującemu, po wykazaniu konkretnych powodów. Jaki podatek od najmu okazjonalnego? Od dnia rozpoczęcia najmu, właściciel mieszkania ma obowiązek dokonać zgłoszenia do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni. Najemca musi mieć wgląd do dokonanego zgłoszenia w formie potwierdzenia urzędowego. Podatek on najmu okazjonalnego rozliczany metodą ryczałtową Stawka podatkowa oparta na rozliczeniu ryczałtowym, jest o połowę niższa w porównaniu ze stawką podstawową i wynosi: 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu w skali od nadwyżki rocznej – progu 100 000 zł. W przypadku ryczałtu nie ma możliwości skorzystania z odliczenia. Podatek który płaci wynajmujący za najem rozliczany na zasadach ogólnych Najem lokalu wiąże się z opłatą podatku także w oparciu o skalę podatkową i wynosi: 17% do kwoty 85 528 zł dochodu rocznego, minus odliczenia od od nadwyżki – próg 85 528 zł rocznie (14 539 zł + 32%) Najem/wynajem okazjonalny krok po kroku Sporządzenie oświadczenie najmującego o alternatywnym miejscu pobytu, na wypadek egzekucji lub wypowiedzenia umowy umowy najmu między u notariusza najmującego, aby uprawomocnić oświadczenie wraz z w ciągu 14 dni od rozpoczęcia wynajmu, do Urzędu potwierdzenia zgłoszenia urzędowego najmującemu. Umowa najmu musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 okazjonalny dotyczy tylko tych nieruchomości, które są przeznaczone do mieszkalnych ustawy wynika, że wynajmujący NIE MOŻE wyrzucić najemcę bez powodu i zachowania umownego terminu może być eksmitowany w okresie zimowym, dotyczy to zarówno kobiet ciężarnych, jak i osób za wynajem lokalu nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za lokal. Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego? Istnieje kilka możliwość przedwczesnego zakończenia umowy najmu, w wyniku jej zerwania, szczególnie wtedy, gdy: Lokator korzysta z mieszkania w sposób niezgodny z umową: dopuszcza do powstania szkód w lokalu, nie utrzymuje porządku nie stosuje się do otrzymanych pisemnie upomnień porządkowych i zalega z płatnością za wynajem lub inne opłaty i po terminowym, bezskutecznym upomnieniu pisemnym ze strony zostanie podnajęte, wynajęte w całości lub jego straci w trakcie umowy wynajmu, opcję lokalu zastępczego i nie dostarczy kolejnego oświadczenia ze wskazaniem alternatywnego miejsca przeprowadzki. Nietypowe powody rozwiązania umowy najmu okazjonalnego Wynajmujący lokal po otrzymaniu stosownego pisma zrywającego umowę najmu, ma 7 dni na opuszczenie nieruchomości. Wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę najmu w szczególnych okolicznościach kiedy: Wynajmujący przez okres dłuższy niż 12 miesięcy nie zamieszkuje mieszkania (wówczas obowiązuje 6-miesieczny okres wypowiedzenia).Wynajmującemu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a warunki pozwalają na zamieszkanie i lokator może używać tego zamieszkać w wynajmowanym lokalu, wówczas obowiązuje 3-letni okres wypowiedzenia, jeżeli wynajmujący nie zapewnia lokatorowi lokalu zastępczego w przeciwnym razie obowiązuje półroczny okres wypowiedzenia. Lokator nie stosuje się do żądania opuszczenia lokalu Właściciel lokalu może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności z aktu notarialnego, na podstawie oświadczenia które podpisał lokator. W akcie notarialnym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji przez najemcę. Do wniosku należy dołączyć odpis żądania opuszczenia lokalu, potwierdzenie jego doręczenia i potwierdzenie zgłoszenia do Urzędu Skarbowego umowy najmu. Najem/wynajem okazjonalny – wymagane dokumenty Oświadczenie lokatora w formie aktu notarialnego o poddaniu się dobrowolnej eksmisji, opróżnienia lokalu i wyprowadzce, w terminie wskazanym w właściciela zastępczego lokalu o możliwości przygarnięcia lokatora w wyniku egzekucji. Najem okazjonalny a meldunek Czy można zameldować się w wynajmowanym mieszkaniu? Tak, można zameldować się na pobyt stały lub czasowy, można to zrobić bezpośrednio w urzędzie gminy lub miasta. Do czasowego meldunku nie potrzeba zgody właściciela nieruchomości, przy zameldowaniu na pobyt stały, jeżeli umowa najmu jest aktualna. Obowiązek meldunkowy ma charakter jedynie administracyjny i nie wpływa na prawa własności do lokalu. Najem okazjonalny a zwykły – różnice Główna różnica wynika z ochrony stron umowy, a najbardziej zabezpieczoną stroną jest wynajmujący, dlatego najchętniej z tej formy umowy korzystają wynajmujący, którzy natknęli się na nieuczciwego wynajmującego. Ponadto: Najem okazjonalny umożliwia szybkie opuszczenie lokalu przez najemców w przypadku końca umowy lub braku wynajmu okazjonalnego mogą skorzystać wyłącznie osoby przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego należy liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi, z wizytą u najmu wymaga wskazania lokalu zastępczego ze strony lokatora. Najem okazjonalny dla obcokrajowca Polskie prawo nie nakłada wyróżniających wymogów dla obcokrajowców, dlatego obowiązują zasady ogólne, takie jak dla polskich obywateli. Jak zgłosić najem okazjonalny? Fiskus nie udziela informacji na temat tego czy wynajmujący opłaca należności skarbowe. Do urzędu wynajmujący jednak ma obowiązek dokonać zgłoszenia, składając zawiadomienie. Zawiadomienie powinno zawierać: Datę sporządzenia zawiadomieniaNagłówek „ZAWIADOMIENIE”Informację od którego dnia rozpoczęto wynajem okazjonalnyAdres wynajmowanego lokaluDatę zakończenia wynajmu, z dopiskiem iż istnieje możliwość iż wszelkie przesłanki prawne, konieczne do najmu okazjonalnego zostały spełnione. Ile wynosi opłata notarialna przy najmie okazjonalnym?Koszt wizyty notarialnej do celów finalizacji umowy najmu okazjonalnego, to kwota w przedziale 150-300 zł. Co nie wymaga aktu notarialnego przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego?Oświadczenie właściciela zastępczego mieszkania o przyjęciu pod swój dach, oraz samo sporządzenie umowy najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny a wizyta u notariuszaNajemca z oświadczeniem i umową musi udać się do notariusza, gdzie sporządza dokument potwierdzający dobrowolne poddanie się egzekucji oraz oddanie mieszkania w terminie wskazanym w dokumencie.
Rygor egzekucji jako zabezpieczenie płatności z umowy najmu. Jednak rygorowi egzekucji można się również poddać w trybie art. 777 par. 1 pkt 5 KPC. Innymi słowy, najemca może poddać się rygorowi egzekucji do określonej kwoty np. 20.000 zł w związku ze zobowiązaniem co do zapłaty wynajmującemu wszelkich nieuregulowanych należności finansowych wynikających z umowy najmu.
Umowa najmu okazjonalnego jest tym rodzajem umowy, który najlepiej zabezpiecza interesy wynajmującego mieszkanie. Mimo że wymaga dopełnienia większej liczby formalności, warto rozważyć takie rozwiązanie, gdyż pomaga ono w walce z nieuczciwymi najemcami i ogranicza ryzyko długotrwałego procesu eksmisyjnego. Czym jest najem okazjonalny i jak wyglądają procedury z nim związane? Odpowiedź na te pytania znajdzie się w poniższym artykule. Dla kogo najem okazjonalny? poniżej dalsza część artykułu Z umowy najmu okazjonalnego mogą skorzystać tylko osoby fizycznie, co oznacza, że jeśli takie mieszkanie nie może być ani wynajęte przez firmę, ani dla firmy. Nie można też podnajmować takiego mieszkania. Niemożliwe będzie też wynajęcie na tych zasadach lokalu usługowego. Ta forma najmu znacząco upraszcza procedurę opróżnienia mieszkania w przypadku, gdy najemca zalega z czynszem. Najemca musi bowiem podpisać oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazać lokal, w którym zamieszka po zakończeniu umowy najmu – to sprawia, że ewentualny proces eksmisyjny będzie dużo mniej złożony i nie będzie uzależniony od konieczności znalezienia przez gminę lokalu zastępczego. Jakie dokumenty należy przygotować? poniżej dalsza część artykułu Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony – maksymalnie 10 lat. Jeśli w umowie nie określono jej ram czasowych, traci ona swoją ważność. Do samej umowy musi zostać dołączone oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (w formie aktu notarialnego) oraz oświadczenie wskazujące lokal, do którego przeprowadzi się on po wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Dodatkowo, potrzebna będzie także pisemna zgoda właściciela wskazanego mieszkania pod inwestycje. Ze wszystkich wskazanych wyżej dokumentów tylko oświadczenie o poddaniu się egzekucji musi mieć formę aktu notarialnego, pozostałe nie będą wymagały poświadczenia u notariusza. Wynajmujący powinien w ciągu 14 dni od zawarcia umowy zgłosić ten fakt we właściwym Urzędzie Skarbowym. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego poniżej dalsza część artykułu Sposób wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego nie różni się od sposobów wypowiedzenia innych umów na czas określony. Co do zasady, rozwiązać umowę można tylko w przypadku ściśle określonych warunków: Po stronie najemcy: ukryte wady mieszkania, użytkowanie mieszkania zagraża zdrowiu i życiu najemcy, mieszkanie jest niezdatne do użytkowania; Po stronie wynajmującego: gdy najemca użytkuje mieszkanie niezgodnie z przeznaczeniem, gdy podnajmuje mieszkanie bez zgody wynajmującego, najemca zalega z czynszem za minimum trzy miesiące. Dodatkową przyczyną rozwiązania umowy najmu okazjonalnego jest utrata możliwości zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji mieszkaniu. Procedura eksmisji lokatora w przypadku najmu okazjonalnego Jeśli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy lokator nie będzie chciał opuścić mieszkania, właściciel powinien dostarczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Jeśli nie przyniesie ono skutku, do sądu składa się wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu dotyczącemu dobrowolnego poddania się egzekucji (konieczne będzie dostarczenie potwierdzenia doręczenia żądania opróżnienia lokalu i poświadczenie zgłoszenia umowy w Urzędzie Skarbowym). Po otrzymaniu kompletu dokumentów sąd uruchamia przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. Umowa najmu okazjonalnego z uwagi na dodatkowe koszty (usługi notariusza) i konieczność zgromadzenia większej liczby dokumentów nie jest w Polsce zbyt rozpowszechniona. Warto jednak rozważyć tę opcję, zwłaszcza gdy wynajmujemy mieszkanie na okres kilku lat lub też gdy nasze mieszkanie ma większą wartość. Zabezpieczenie przed nieuczciwym najemcą może się w takiej sytuacji okazać bezcenne.
5cVvPWA. 65 337 273 463 445 279 184 242 391
najem okazjonalny krok po kroku
